「土地を買いたいけど、どこをどう見ればいいのか分からない…」
「購入してから後悔したくない」
そんな方に向けて、宅建士として11年の経験を持つ筆者が、
実際の現場で“本当に確認しておくべき13項目”をまとめました。
この記事を読めば、営業マン任せではなく、
自分で冷静に判断できるようになります。
土地購入は「最初の判断」がすべて。
この記事を保存して、後悔しない土地選びをしていきましょう。
1.用途地域｜住宅が建てられるかを確認
住宅が建てられる地域かどうか。建築制限を知らずに購入すると、希望の家が建てられないこともあります。
市役所の都市計画課などで確認可能です。
✅ チェックポイント：「第一種低層住居専用地域」など用途地域を確認。
2.接道義務｜再建築不可リスクを避ける
幅4m以上の道路に2m以上接していないと再建築不可になるケースがあります。
「建築基準法上の道路」に面しているか、必ずチェックしましょう。
3. 上下水道・ガスの引き込み状況
水道・下水・ガスの整備状況を確認。
引き込みがない場合、数十万円単位の工事費が必要です。
✅ チェックポイント： 各ライフラインの引込位置を現地で確認。
4. 高低差・擁壁の状態
盛土・切土の形状や擁壁の老朽化は、費用や安全性に影響します。
造成図面や現地確認を行いましょう。
✅ チェックポイント： 擁壁にひび・傾きがないかをチェック。
5. ハザードマップ・地盤の確認
洪水・液状化リスクは、自治体の「ハザードマップ」で確認可能。
地盤改良費が想定外になるケースもあります。
✅ チェックポイント： ハザードマップでリスク確認＋地盤調査見積もり取得。
6. 日当たり・方位・隣地との距離
設計の自由度や住み心地に直結します。
現地で朝・昼・夕方それぞれの日当たりをチェックしましょう。
✅ チェックポイント： 午後の日差しと隣家の位置関係を確認。
7. 学区・生活利便性
通勤・通学・買い物の利便性は生活満足度に直結。
Googleマップで距離を調べるだけでなく、実際に歩いてみるのがポイント。
✅ チェックポイント： 徒歩ルートで安全・距離を実測。
8. 周辺環境（騒音・匂い・交通量）
平日・休日・夜間で環境が変わる場所もあります。
現地見学を複数回行うと安心です。
✅ チェックポイント： 夜間・休日も現地確認を実施。
9. 建築条件付き土地かどうか
ハウスメーカーや工務店の指定があるか確認。
自由設計を希望する場合は「建築条件なし」を選びましょう。
✅ チェックポイント： 条件付きなら「建築条件解除可能か」も確認。
10. 価格相場と坪単価の比較
同エリアの相場を「不動産ジャパン」や「土地総合情報システム」で確認。
高すぎる・安すぎる土地には理由があります。
✅ チェックポイント： 同町内の取引事例で坪単価を比較。
11. 境界杭・測量の有無
隣地との境界が曖昧な場合、トラブルの原因に。
境界杭の有無や測量図の確認を必ず行いましょう。
✅ チェックポイント： 境界杭が4隅すべてにあるか。
12. 契約前の重要事項説明のチェック
宅建士による重要事項説明では、
用途地域や接道条件など“法的な制限”が説明されます。
不明点はその場で質問を。
✅ チェックポイント： 「建築制限」「上下水道」など説明内容をメモ。
13. 住宅ローン・資金計画の見直し
土地＋建物＋諸費用を合わせた「総予算」を把握しましょう。
金融機関ごとの融資条件も比較が大切です。
✅ チェックポイント： 土地価格＋建築費＋諸費用の総額を再確認。
まとめ
土地購入で失敗しないためには、「立地」だけでなく
法律・インフラ・資金計画など多角的な確認が不可欠です。
この13項目を1つずつチェックすることで、
後悔しないマイホーム計画に近づけます。
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