注文住宅を建てるとき、最初の大きな壁が「住宅ローンの審査」です。
同じ年収・勤務先でも、通る人と落ちる人がいるのはなぜでしょうか？
私は熊本で住宅営業を11年間やってきました。
これまでに数百件のお客様のローン審査を見てきた中で感じるのは、
「通る・落ちる」には明確な傾向があるということです。
この記事では、営業目線で見た住宅ローン審査に通る人・落ちる人の特徴をリアルにお伝えします。
住宅ローン審査の流れ
審査は大きく分けて「仮審査」と「本審査」の2段階です。
- 仮審査：銀行が「この人に貸しても大丈夫か」を判断する一次チェック
- 本審査：実際の金額・条件をもとに最終判断
💡仮審査で通っても本審査で落ちることもあります。
だからこそ、早めの準備と正確な情報が大切です。
審査が通る人の特徴5つ
✅ 1. 家計の全体を把握している
収入だけでなく、支出・借入・クレジット明細まで把握している人。
借入等記載する際に、記載漏れ等があると再審査になりやすいです。
✅ 2. 借入が少ない or 完済している
車ローンやリボ払いが残っているとマイナス評価。
小さな借入も事前に整理しておくのが理想です。
✅ 3. 勤続年数が長く、収入が安定
転職直後よりも、3年以上同じ職場で働いている人は信用が高いです。
銀行は“安定性”を最も重視します。
✅ 4. 延滞がない（信用情報がクリーン）
クレジットカード・携帯端末の分割払いなど、延滞が一度もない人は非常に強い。
信用情報に傷がない＝「信用できる人」として判断されます。
✅ 5. 自己資金（頭金）を少しでも用意している
フルローンよりも、物件価格の1〜2割を自己資金で準備している人は信用が高いです。
「計画的に貯められる人」として評価され、金利優遇を受けられることもあります。
審査が落ちる人の特徴5つ
⚠ 1. クレジットや携帯代の延滞がある
一度の延滞でも信用情報に残ります。
小さなミスでも「管理能力が不安」と判断されることも。
⚠ 2. 借入件数が多い
カードローン・リボ・教育ローンなどが複数あると審査が厳しくなります。
できる限り整理してから申し込みましょう。
⚠ 3. 無理な借入希望額を出す
年収に対して返済負担率が高い場合、減額回答になることがあります。
目安は「年収の30〜35％以内」
⚠ 4. 転職したばかり・収入が不安定
勤続1年未満だと、安定性が判断できないと見なされます。
自営業の場合は、直近3年分の決算書が必要になります。
⚠ 5. 持病や健康上の問題がある
住宅ローンを組む際、ほとんどの場合、団体信用生命保険に加入する必要があります。
持病や健康上の問題があると団信に加入できず、ローンが組めない場合があります。
営業が教える「通すためのコツ」
1️⃣ 仮審査を早めに出す
→ 建物計画より先に、資金計画の上限を把握しておく。
2️⃣ 複数の銀行を比較する
→ 審査の条件が違うため、1社だけで判断しないこと。
3️⃣ 延滞や借入は正直に伝える
→ 隠すより、正直に相談する方が印象が良い。
まとめ：準備と誠実さが最大の武器
住宅ローンは年収だけの審査に見えて、健康状態や借入状況、過去の延滞などもチェックされます。
営業として11年現場を見てきて感じるのは、
「誠実に準備できる人」が通る。
焦らず、ひとつずつ準備を整えていきましょう。
📌 熊本で住宅営業を11年やってきた私が、現場で感じたリアルを発信しています。
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