実家の敷地や古家付き土地に新しく住まいを建て直す「建て替え」。
一見シンプルに思えますが、実際は新築よりも手続きや段取りが複雑です。
解体・登記・測量・仮住まい・ローンの組み直しなど、ひとつでも抜けると費用や工期のロスにつながります。
ここでは、熊本での実務経験をもとに建て替えで特に注意すべき10のポイントをわかりやすく解説します。
建て替えは新築よりも「手続きと段取り」が重要
建て替えでは、旧家屋の解体 → 滅失登記 → 地盤調査 → 建築確認 → 着工という流れで進行します。
新築では省ける手続きが多く含まれるため、スケジュール管理と仮住まいの契約期間に余裕を持つことが大切です。
建て替えでよくある注意点10選
1.滅失登記の費用を忘れずに
解体後は旧家屋の滅失登記が必要です。司法書士へ依頼する場合、費用はおおむね5万円前後。
この費用を見積時に入れておかないと、後で追加出費になることがあります。
2.解体業者は「登録業者」かを必ず確認
建築確認や登記で必要な解体証明書は、登録業者でないと発行されません。
熊本では解体業者が多く、価格だけで選ぶとトラブルになるケースも。
必ず「建設リサイクル法に基づく登録業者」かどうかを確認しましょう。
3.造成工事がある場合は一括発注が賢い
解体・造成・外構を別業者に分けると、重機搬入費や仮設費が二重計上されることがあります。
同じ業者にまとめて依頼すれば、残工事にも柔軟に対応してもらえます。
熊本のように地形や勾配がある土地では、造成の経験が豊富な業者を選ぶと安心です。
4.基礎の残しやガラに注意
解体時に基礎やコンクリートのガラが残っていると、地盤改良や基礎工事で追加撤去費が発生。
解体完了時には「整地写真」をもらっておきましょう。
5.仮住まいの契約期間に注意
「3ヶ月だけ借りたい」という短期契約は、熊本でもほとんど見つかりません。
早期退去時の違約金発生にも注意が必要です。
施工期間＋1ヶ月を目安に契約しておくと安心です。
6.駐車場のコンクリートは再利用できない
「今ある駐車場をそのまま使いたい」と思う方も多いですが、
重機や工事車両の出入りで破損するため、解体時に撤去前提で考えておきましょう。
新築完成後に新しい外構として設計するのがベストです。
7.境界の確定測量は必ず事前に
築年数が古い家ほど境界標が曖昧なケースがあります。
確定測量を行い、隣地との境界やブロック芯、越境の有無を明確にすることで近隣トラブル防止にもつながります。
8.法規制（建ぺい率・セットバック）に注意
「以前と同じ大きさの家を建てられる」とは限りません。
道路幅員の変更や用途地域の制限で、建ぺい率・容積率が厳しくなっている場合もあります。
役所で事前相談（都市計画課・建築指導課）を行い、計画段階で確認しましょう。
9.補助金・優遇制度を活用しよう
条件を満たせば、「子育てエコホーム支援事業」などの補助金も対象となります。
長期優良住宅や省エネ等級5以上を取得すれば、数十万円単位の補助が受けられることも。
最新情報は国交省サイトでチェックしましょう。
10.スケジュールと費用の「見える化」が成功の鍵
建て替えは関係者も多く、情報が錯綜しやすいプロジェクトです。
「誰が」「いつ」「何を」行うのかを明確にし、月ごとの進行表（ガントチャート）で共有しましょう。
工期と費用を見える化することで、遅延や追加コストのリスクを減らせます。
進め方のコツとチェックリスト
- 登録解体業者の選定・見積比較（解体証明書発行の有無を確認）
- 確定測量の実施（境界標・越境確認）
- 仮住まい契約（期間・違約金・駐車場）
- 滅失登記・名義変更など登記関係の段取り
- 造成・外構の一括発注の可否を検討
まとめ｜早めの段取りが「後悔しない建て替え」の秘訣
建て替えは「費用・手続き・スケジュール」が密接に関わります。
特に、整地確認・滅失登記・仮住まい契約の3つは見落としがちなポイント。
早めの準備と情報共有で、無駄な出費と工期遅延を防ぎ、スムーズな家づくりを実現しましょう。
コメント